不可為振興經濟對房地產頻打強心針

工商時報 【工商社論】

國內景氣落入五年多來首見的藍燈，馬英九總統也明指未來一年經濟狀況不理想，行政院頃提出振興內需八項措施，其中兩項與房市有關。其一是要求經建會在一周內協調相關部會，放寬或提高有關建築及房屋貸款餘額比例30％上限；其二是檢討現行各項優惠房貸方案，提高優惠利率補貼。此兩項作法均待商榷。

依照銀行法規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過存款及金融債券發行總額30％。此規範用意在防止銀行授信過度集中景氣波動較大的房地產。長期來，我國企業海外投資盛行，銀行對大陸台商授信政府也作嚴格限制，銀行企金業務收縮，再加上國內超額儲蓄率升高，銀行體系資金氾濫成災。六、七年前業者猛衝消金及信用卡、現金卡業務，引發雙卡風暴。消金風暴後，資金仍然氾濫，且房價因利率走低而上漲，部分銀行大量承作房貸及建築貸款，現在房地產市場買氣驟降，據調查，近月民眾購屋及房價信心已降至SARS以來最低點。政府為振興短期景氣，意圖改變銀行法中行之有年規範，不但加大銀行業財務風險，受政府政策誘導進場購屋的民眾，也可能高檔套牢。

政府究竟應否採取措施鼓勵民眾購屋，是一個嚴肅的經濟政策課題。以美國為例，聯邦政府很早就政策性決定，用各種方法鼓勵民眾購屋。其思考邏輯是「住者有其屋」及「有恆產者始有恆心」。美國年輕人找到工作後，很容易向金融機構取得長期、低利、分期貸款。為了繳每月房貸，民眾只好努力工作，提高就業率；人們早出晚歸，正常作息，從而也可降低社會犯罪率。另方面，民眾購屋後就要裝潢、購買家電用品及家具等耐久消費財，可帶動其它行業繁榮，因此稱房地產是「火車頭產業」。至於政府，則可多收房屋稅、房地產交易稅及所得稅，增加收入以抵銷補貼支出。也因此，美國稅法規定，民眾向金融機構申請購屋貸款，利息支出可抵減稅負，而且不限一屋，條件之優惠冠於全球。

此外，美國聯邦政府另設專門機構，包括房地美及房利美（簡稱二房）等，以聯邦金融機構身分在金融市場發行抵押債券，籌得利率甚低的鉅額資金，用以購買民間金融機構承作的房屋貸款，二房所發行的抵押債券總額逾五兆美元，用這種特殊方式籌得大量資金注入房地產市場。但二房後來逐步走向民營化並把股票上市，經營者為符合華爾街投資人預期，追逐獲利重於風險控管，許多信評不佳高風險房貸，二房也照買不誤。在房價跌、房貸違約率上升後，二房財務虧損問題浮上檯面，股價因而重挫，二房到期的債券續發，需聯邦政府出面保證。最近許多知名學者、專家檢討美國次貸及二房風暴，結論是美國政府介入房市太深、太過，未來相關政策應緊縮，包括二房應縮小規模或恢復國營，另次貸業務及其金融衍生性商品亦應嚴格規範。政府以政策性措施介入金融市場及房市，宜設限度，不應過頭或過度逆勢操作，否則倒楣的是納稅人、投資人及購屋者。

台灣一向以美國為師。過去十多年政府一再推動優惠房貸政策，銀行因競爭激烈，貸放條件不斷放寬，許多信評不佳者亦順利獲貸，一旦房價反轉向下，違約率會明顯上升，情況與美國「次貸風暴」類似。多年前台灣房地產不景氣，國內金融機構頻吃倒帳，已有慘痛經驗，豈能重蹈覆轍？長期來看，台灣因生育率、結婚率大降，人口快速老化，房地產需求將持續萎縮，房市有潛在巨大超額供給。且全台到處蓋房子也不符節能減碳潮流。政府應以美國次貸及二房風暴為鑑，不能一再以振興經濟為名，對房地產打強心針，因為一打再打，不只無效，病情恐會更嚴重，也阻礙長期、制度性、結構性改革。

台灣到底需要什麼住宅政策？一個關於「333方案」的反省

台灣土地與住宅政策發展的歷史經驗，讓我們在陳水扁輕言許下3％低利率青年房貸支票時，就洞悉了接下來的發展與問題：「憎多粥少以及沒有排富條款造成水平不公平」、「連租都租不起房子的弱勢依舊沒被照顧到」、「換湯不換藥，餅還是一樣大，並沒有比以前政策優惠」。而且，我們也相信所有政策研擬者與執行者也早就看到這樣的結果。

由房地產交易熱絡再論土地稅制問題

馬毓駿，國立政治大學經濟研究所博士生


 近年來房屋市場交易熱絡，特別是台北市，每坪單價屢創新高且推案量亦持續增加，房價所得比亦推升到9倍左右的水準，相對鄰近國家已屬偏高，顯示台北民眾購屋需付出更高的代價。然而，台灣的自有住宅率卻也高達8成以上，高居世界第二位。高房價之下，民眾持有房屋的意願卻更高，此一現象是否是『有土斯有財』的觀念所影響，亦或是其他原因所致，欲解讀此一現象可由現階段台灣特有的土地稅制談起。

錯誤的政策比貪污更可怕

中國時報 論壇

為了因應房、股兩市重挫危機，行政院已決定提高四大基金投資股市比重，並積極研擬振興房地產方案，內容包括青年首次購屋享三％低利、銀行另撥數千億元資金辦理優惠房貸、利率為五‧五％，由政府編列巨額預算補貼利息差額。但這些利多消息並無法使股市回穩，昨日股價指數再跌百餘點，創下今年新低點。前行政院政務委員楊世緘公開警告，台灣現今對高科技產業優惠有限，因此必須審慎思考員工分紅實價課稅等問題，且官員們也不應忽視大陸市場。他指出，股市不振源自工商界對政府團隊無信心，若再持續半年，明年企業投資成長率將大降，經濟衰退勢不可避免。

猛藥救房市 建商最受用

中時晚報【新聞切片】

行政院昨晚宣佈優惠房貸「三響砲」後，堪稱史無前例房市大利多，短期間內，可望有助於房地產業、銀行、借貸者，但長期而言，用藥過猛，不但破壞市場供需機制，根本沒有解決餘屋問題，甚至助長了建商「綁架」政府，掐著政府脖子要脅，還饒不過銀行吃下壞帳的惡例。