工商時報 【工商社論】
國內景氣落入五年多來首見的藍燈，馬英九總統也明指未來一年經濟狀況不理想，行政院頃提出振興內需八項措施，其中兩項與房市有關。其一是要求經建會在一周內協調相關部會，放寬或提高有關建築及房屋貸款餘額比例30％上限；其二是檢討現行各項優惠房貸方案，提高優惠利率補貼。此兩項作法均待商榷。
依照銀行法規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過存款及金融債券發行總額30％。此規範用意在防止銀行授信過度集中景氣波動較大的房地產。長期來，我國企業海外投資盛行，銀行對大陸台商授信政府也作嚴格限制，銀行企金業務收縮，再加上國內超額儲蓄率升高，銀行體系資金氾濫成災。六、七年前業者猛衝消金及信用卡、現金卡業務，引發雙卡風暴。消金風暴後，資金仍然氾濫，且房價因利率走低而上漲，部分銀行大量承作房貸及建築貸款，現在房地產市場買氣驟降，據調查，近月民眾購屋及房價信心已降至SARS以來最低點。政府為振興短期景氣，意圖改變銀行法中行之有年規範，不但加大銀行業財務風險，受政府政策誘導進場購屋的民眾，也可能高檔套牢。
政府究竟應否採取措施鼓勵民眾購屋，是一個嚴肅的經濟政策課題。以美國為例，聯邦政府很早就政策性決定，用各種方法鼓勵民眾購屋。其思考邏輯是「住者有其屋」及「有恆產者始有恆心」。美國年輕人找到工作後，很容易向金融機構取得長期、低利、分期貸款。為了繳每月房貸，民眾只好努力工作，提高就業率；人們早出晚歸，正常作息，從而也可降低社會犯罪率。另方面，民眾購屋後就要裝潢、購買家電用品及家具等耐久消費財，可帶動其它行業繁榮，因此稱房地產是「火車頭產業」。至於政府，則可多收房屋稅、房地產交易稅及所得稅，增加收入以抵銷補貼支出。也因此，美國稅法規定，民眾向金融機構申請購屋貸款，利息支出可抵減稅負，而且不限一屋，條件之優惠冠於全球。
此外，美國聯邦政府另設專門機構，包括房地美及房利美（簡稱二房）等，以聯邦金融機構身分在金融市場發行抵押債券，籌得利率甚低的鉅額資金，用以購買民間金融機構承作的房屋貸款，二房所發行的抵押債券總額逾五兆美元，用這種特殊方式籌得大量資金注入房地產市場。但二房後來逐步走向民營化並把股票上市，經營者為符合華爾街投資人預期，追逐獲利重於風險控管，許多信評不佳高風險房貸，二房也照買不誤。在房價跌、房貸違約率上升後，二房財務虧損問題浮上檯面，股價因而重挫，二房到期的債券續發，需聯邦政府出面保證。最近許多知名學者、專家檢討美國次貸及二房風暴，結論是美國政府介入房市太深、太過，未來相關政策應緊縮，包括二房應縮小規模或恢復國營，另次貸業務及其金融衍生性商品亦應嚴格規範。政府以政策性措施介入金融市場及房市，宜設限度，不應過頭或過度逆勢操作，否則倒楣的是納稅人、投資人及購屋者。
台灣一向以美國為師。過去十多年政府一再推動優惠房貸政策，銀行因競爭激烈，貸放條件不斷放寬，許多信評不佳者亦順利獲貸，一旦房價反轉向下，違約率會明顯上升，情況與美國「次貸風暴」類似。多年前台灣房地產不景氣，國內金融機構頻吃倒帳，已有慘痛經驗，豈能重蹈覆轍？長期來看，台灣因生育率、結婚率大降，人口快速老化，房地產需求將持續萎縮，房市有潛在巨大超額供給。且全台到處蓋房子也不符節能減碳潮流。政府應以美國次貸及二房風暴為鑑，不能一再以振興經濟為名，對房地產打強心針，因為一打再打，不只無效，病情恐會更嚴重，也阻礙長期、制度性、結構性改革。
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