2014年10月27日 星期一

【澳門日報】德國房價長期平穩之迷

【澳門日報╱澳門經濟學會柳智毅】
2014.10.27

近年由於發達國家推出多輪量化寬鬆政策,導致國際資金泛濫,全球大部分國家尤其是新興市場房地產價格普遍出現暴升,甚至出現泡沫。歐洲多國樓價也不例外狂升,德國卻波瀾不驚,惹來不少專家學者的研究、分析和討論。

最近筆者從流動網絡媒體收到一篇《為何全世界只有德國沒有出現房地產泡沫?》的文章,內容分析德國從一九七七年到○七年的三十年中,平均房價僅上漲了60%,同期個人收入額則增長了3倍,在○八年歐元危機之前,德國房價每年僅上漲1%,物價水準平均每年漲幅2%,也就是說,扣除物價因素,實際房價每年縮水1%。○八年國際金融危機之後,歐洲央行緊跟隨美國推出量化寬鬆政策並且減息,導致最近幾年德國房價年均增長率達4%。不過對比這幾年新興市場的房地產價格變化簡直是微乎其微。

本澳樓宇單位平均成交價由○八年的每平方米23,316澳門元急升至今年第二季的每平方米111,542澳門元,短短5年升幅達3倍多;同期通貨膨脹率和整體收入中位數增長率分別為30%和62.5%。也就是表明,居民上樓越來越困難,對此我們必須保持高度警惕。

德國房地產價格為何能夠長期保持平穩,筆者從多方面資料分析,主要原因可能是:首先,德國政府深知“安居”才能“樂業”的道理,而且從沒有視房地產作為經濟支柱產業,而是作為社會福利制度的關鍵一環,與醫療、教育一樣,故保障居民住房也是政府的重要目標之一。各級政府從來不通過抬高當地地價和房價來增加政府收入。德國房地產價格不是開發商說了算,政府對樓市投機、炒賣實行嚴厲的約束,對地價、房價、房租等實行獨立評估的“基準價”或“指導價”制度,以制定法律來規範所有房地產交易都必須在“合理房價”的範圍內,即只能在獨立評估的“基準價”的20%內浮動,將交易房價或租金定得過高,違反規定甚至牟取暴利的地產商和房東,要承擔刑事責任及判處有期徒刑。

此外,炒賣房地產時得到的盈利需要交“投機稅”或增值稅,大大打擊了投機炒賣房地產的利潤空間,但買房自住或買房出租作為正常投資超過十年後才賣可以豁免。德國政府打擊樓市投機炒賣行為,有參考價值。

澳門經濟學會柳智毅

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