【澳門日報】德國房價長期平穩之迷

【澳門日報╱澳門經濟學會柳智毅】

2014.10.27

近年由於發達國家推出多輪量化寬鬆政策，導致國際資金泛濫，全球大部分國家尤其是新興市場房地產價格普遍出現暴升，甚至出現泡沫。歐洲多國樓價也不例外狂升，德國卻波瀾不驚，惹來不少專家學者的研究、分析和討論。

最近筆者從流動網絡媒體收到一篇《為何全世界只有德國沒有出現房地產泡沫？》的文章，內容分析德國從一九七七年到○七年的三十年中，平均房價僅上漲了60%，同期個人收入額則增長了3倍，在○八年歐元危機之前，德國房價每年僅上漲1%，物價水準平均每年漲幅2%，也就是說，扣除物價因素，實際房價每年縮水1%。○八年國際金融危機之後，歐洲央行緊跟隨美國推出量化寬鬆政策並且減息，導致最近幾年德國房價年均增長率達4%。不過對比這幾年新興市場的房地產價格變化簡直是微乎其微。

本澳樓宇單位平均成交價由○八年的每平方米23,316澳門元急升至今年第二季的每平方米111,542澳門元，短短5年升幅達3倍多；同期通貨膨脹率和整體收入中位數增長率分別為30%和62.5%。也就是表明，居民上樓越來越困難，對此我們必須保持高度警惕。

德國房地產價格為何能夠長期保持平穩，筆者從多方面資料分析，主要原因可能是：首先，德國政府深知“安居”才能“樂業”的道理，而且從沒有視房地產作為經濟支柱產業，而是作為社會福利制度的關鍵一環，與醫療、教育一樣，故保障居民住房也是政府的重要目標之一。各級政府從來不通過抬高當地地價和房價來增加政府收入。德國房地產價格不是開發商說了算，政府對樓市投機、炒賣實行嚴厲的約束，對地價、房價、房租等實行獨立評估的“基準價”或“指導價”制度，以制定法律來規範所有房地產交易都必須在“合理房價”的範圍內，即只能在獨立評估的“基準價”的20%內浮動，將交易房價或租金定得過高，違反規定甚至牟取暴利的地產商和房東，要承擔刑事責任及判處有期徒刑。

此外，炒賣房地產時得到的盈利需要交“投機稅”或增值稅，大大打擊了投機炒賣房地產的利潤空間，但買房自住或買房出租作為正常投資超過十年後才賣可以豁免。德國政府打擊樓市投機炒賣行為，有參考價值。

澳門經濟學會柳智毅