【聯合報】社論－擴大稅基：免修法的居住正義

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【聯合報社論】2011.09.04
馬英九總統宣示居住正義，將展開土地政策改革，具體作法包括市價徵收土地、不動產實價登錄、推動住宅法立法等，力圖彰顯政府魄力，回應人民對公義社會的期待。馬總統大刀闊斧的改革，固然可以鼓舞人心，但成效始終繫於執行力。其實，政策革新務求在精不在多，而切中土地時弊的方法無他，從立即可行的擴大稅基下手才是正辦；認清市價是主流，樹立「一地一價」原則，相應的徵收、課稅或支撐交易透明的登錄制，才能各就其位，水到渠成。

在馬總統宣示之前，民進黨主席蔡英文也在十年政綱中提出「不動產稅制合理化」的主張，其格局不如馬總統的全面性改革，唯亦聚焦於實價課稅，說明當前土地、住宅及房市的亂象看似難以收拾，卻有著相當一致性的答案。目前很清楚的現象是，無論是土地炒作帶來的高房價造成民眾一屋難求，或是助長了所得分配惡化，其共同的交集都是做為課稅基礎的公告價格，長期低於市價；而放任公告價格遠低於市價的推手，卻是政府的怠惰，包括中央政府與地方政府都有責，其既有國民黨執政縣市，亦有民進黨掌權者；這也才是貫徹改革以落實居住正義的源頭。

現行不動產的公告價格包括三個部分，即土地的公告現值與公告地價，前者是課徵土地增值稅的稅基，也是土地徵收的計價依據，後者是地價稅的依據；房屋的公告價格則為評定現值，是課徵房屋稅的稅基。除此之外，在不動產交易的市場內，還有因供需關係產生的價格，稱為「市價」。於是，將所有可以定義不動產的價值統統擺上檯面時就會發現，同一宗土地擁有市價、公告現值及公告地價等三種價格；同一筆房屋則存在市價與評定現值兩種價值。

以十年為期，觀察土地公告價值與市價之間的變化可知，每年調整一次的土地公告現值，十年前全國平均價值占市價的比率約百分之六十四，今年拉升到百分之八十三，已逐步趨近於市價，但仍低於市價；每三年調整一次的土地公告地價，十年前全國均價僅及市價的一成四，十年後微升至二成二，落差依然非常大。至於房屋的評定現值，現行每平方公尺標準單價則僅有市價的四分之一，也離市價很遠。

這就說明，不論公告現值、公告地價或房屋評定現值，都低於市價；特別是做為課徵房屋稅及地價稅稅基的評定現值與公告地價，因為三年一調的落後時效，追趕市價本已不易，長達十年與市價維持約二成的等距，相當於全台近千萬筆的房屋及土地，不管自住或營業，無論平房或豪宅，長年坐享政府自動打二折計價課稅的優惠。

「一地三價」與「一屋二價」正是衍生現今課稅從輕、漲價歸私、利於炒作與分配惡化等困局的起源。換言之，當房地產的公告價值能夠趨近甚或等同市價時，一切因價格而起的爭議，包括政府徵地，不按市價徵收形同強搶民地，以及土地增值利益未足額課稅，以致拉大貧富差距等不公不義的問題，應都可逐一消失於無形。

由此可知，不動產公告價值如同一張可以解決多項土地爭議及房市亂象的政策骨牌，具有牽一髮動全身的效果；公告價格的調整，才是推動居住正義的關鍵起步，如不以此出發，各種爭議仍將持續糾結難解。因此，應當以稅基為量尺，檢視執政者的改革計畫及落實改革的執行力，並應聚焦於政府需要多久時間，讓公告價格趕上市價，而非放在政府有沒有能力找出市價。

馬總統的居住正義、民進黨主席蔡英文的實價徵稅，不約而同都在種種的爭議亂麻中，抽出稅基的頭緒。雙英願意面對當前公告價格的缺失，顯示誰也沒有再遲疑的餘地，這場改革的競速賽已經鳴槍；終結公告價格追逐不上市價的時代，既是啟動土地改革的第一張骨牌，也是檢驗藍綠政策執行力與改革魄力的關鍵指標。因為目前負責制定公告價格的職權在縣市政府，做到讓公告價格充分反映真實價格這一件事，毋需過多政策包裝，也不必等待漫長修法；倘能落實，則實現居住正義即已指日可待。