【中國時報】打囤房或打炒房？

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【中國時報╱社論】2014.07.01

在各界「既期待又怕受傷害」的揣測中，央行上周推出最新版本的「中央銀行對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定」（以下簡稱「規定」）。外界將此次措施簡稱為第四波「打房」，其實是不太正確的說法；不動產乃國內重要產業，央行沒有必要無故「打房」而與業者過不去。因此對於央行的作為，應由其2010年以來的四波行動，去探查其政策目標與執行效果。

央行在2010年的第一版規定中，首度劃定台北市及新北市10個行政區作為房市管制區域，限制區域內第2戶以上房貸最高成數為7成，藉以限縮投資客的資金供應，並防止銀行將過多資金用於不動產貸款，避免房地產景氣反轉時銀行可能承受損失。同年12月底，央行公布第二版規定，包括：增加3個行政區納入管制區；對第2戶以上貸款成數降為6成；建商申辦土建融成數不能超過6.5成，其中一成限於動工後撥款；此外，所稱「金融機構」擴大包含保險公司，對原先的規定作了很大的補強。

央行在民國2010年的兩次行動，事實上算是「預防性」措施，而且對於房價穩定也具有一定成效。根據不動產仲介及顧問公司萊坊（Knight Frank）公布的資料，台灣的房價直到2012年第1季，年增率為-7.1％，第2季年增率為-2.6％，看似已充分壓抑投資性（投機性）的房貸需求，維持房價穩定，甚至讓房價下跌，有助於無殼蝸牛圓夢。

然而自2012年第3季以後，國內的房價就節節上升；雖然央行早在2012年6月公布第三版規定，針對豪宅（雙北8,000萬元以上，其他地區5,000萬元以上）限縮貸款成數至6成，且不得有寬限期，但成效並不如預期。央行此次動作，著眼於避免投機客炒高豪宅價格、並藉「比價效應」來拉抬豪宅附近之房價，甚至因為「漣漪效應」（spill-over effect）造成更大範圍房價的普遍推升，因此被視為是「打炒房」的積極措施。

然而，隨後房價仍持續上漲。根據前述資料，台灣房價自2013年起每季的年增率都是2位數，而且都居全球漲幅最大的前10名；今年第1季年增率達12.2％，漲幅居全球第5名。另依據「全球房地產指南」（Global Property Guide）所公布資料，在2013年第2季全球42國房價變動評比，台灣以14.52％年增率衝上亞軍，單季之季增率更以漲幅7.33％高居全球第一。換言之，從國際資料的比較來看，2013年以來台灣的不動產價格，實在是衝過頭了。

因此，在這次央行理事會前，不動產業界即已呈現「山雨欲來風滿樓」的氣氛。果不其然，央行祭出四招，分別是：1.擴大房市管制區域，新增新北市及桃園市的8個行政區；2.新增規範自然人第3戶以上全國不分區貸款最高成數為5成；3.調整自然人豪宅貸款規範，認定標準改為北市7,000萬元以上、新北6,000萬元以上、其他地區4,000萬元以上，貸款最高成數降為5成；4.調降公司法人購置住宅貸款最高成數為5成。

央行新措施公布以後，不動產相關業者照例發表反對意見，其實心中卻放下一塊大石頭，因為這四招只是前面三波的「彙整加強版」，本質上「打囤房」的強度大於「打炒房」，對於房市衝擊相對有限。實際上，自從實價登錄推出以後，業者反可以藉「親友價」壓低行情，當然也可以用單筆交易製造「新高價」拉抬行情，房仲業者會拿新高價行情告訴洽買客戶，用親友價行情告訴洽賣客戶，從中賺得更大價差。央行降低貸款成數對投機客的衝擊，也可能因價格操作而破功。

如果真要打炒房，採取租稅政策是比較有效的工具，但不應像今年5月立法院三讀通過的「房屋稅條例」，只提高非自用住宅房屋稅率為1.5％至3.6％。不但此一稅率低得離譜，而且用來計算稅額的房屋評定現值因不含地價，與時價有天壤之別，因此對打炒房根本無濟於事。理想中的房屋稅，應將地價內含在稅基內，不再將房屋稅與地價稅分別課徵，而將兩稅合一成為不動產稅；其稅率應依價值累進，以達到「打囤房」的效果。另外，對於一定期間內轉手賣出者，應採現行課徵奢侈稅的作法，大幅提高稅率，以達到「打炒房」效果。且其先決條件是「實價課稅」，並對不實交易另課以高額罰鍰。

央行「打炒房」所能運用的工具相當有限，此次雖然精銳盡出，一般認為打囤房的效果應是大於打炒房；甚至因房價已被拉高，貸款成數的降低可能使真正有貸款需求者更捉襟見肘。此外，由於新納入管制區的區域多因該區域房價急漲而被追加納入，從而新管制區附近區域的房價，反被業者以比價效應而蔓延炒作。雖然如此，我們認為央行已經盡力了，而且似乎少有國家的央行如此「多功能」：為協助出口而維持偏低匯價；為避免房價失控與貸款過度集中而頻頻祭出選擇性信用管制；為吸收市場過多流動性而發行6兆多元的可轉讓定存單......結果不免備多力分。客觀而言，「打炒房」的任務，還是轉給工具最適足的財政部擔綱為宜。