【中國時報】社論－推動實價課稅 落實居住正義

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馬英九總統日前下達動員令，攸關「居住正義」的五大法案昨日終於經立法院三讀通過，值得肯定。不過，這五大法案過關只是邁向「居住正義」的第一步，因為不動產「實價登錄」距離「實價課稅」仍有漫長的路要走，唯有落實「實價課稅」才能真正實現「居住正義」，因此朝野仍須努力。

攸關「居住正義」的五大法案包括《不動產經紀業管理條例》、《地政士法》、《平均地權條例》、《土地徵收條例》、《住宅法》等，前三項法案主要與不動產實價登錄有關，規範不動產交易完畢後三十日內要以實際成交價格登錄；《土地徵收條例》修法重點是土地徵收以市價取代公告地價；《住宅法》草案重點則是明定一定比率的社會住宅，只租不售，以保障弱勢者的住居權。

為落實「居住正義」，馬總統在「黃金十年」願景中指出，不動產交易將實價登錄，並逐步推動實價課稅；民進黨主席蔡英文在「十年政綱」中宣示將針對非自用住宅分階段實價課稅，推動土地、房屋交易所得合一之不動產交易所得稅。不過，五大法案的立法進度幾乎停擺，民間團體一度質疑朝野「玩假的」。

如今在馬總統號召下，五大法案趕在休會前一天通過，算是給了選民一個交代。依《住宅法》規定，社會住宅應至少提供十％以上比例出租給低收入戶、六十五歲以上老人及身心障礙者，弱勢者的居住權總算有了最基本保障。爭議較大的《土地徵收條例》修正案最後依行政院版過關，雖然最後也採納部分農民團體的意見，不過，對徵收農地的聽證程序設下諸多條件，農民團體認為無法杜絕浮濫徵收的問題。

事實上，五大法案幸運全數過關，並不代表「居住正義」立刻實現，因為《不動產經紀業管理條例》等三法完成修正，只是不動產「實價登錄」的第一步，而現階段的「實價登錄」不等同於「實價揭露」。依立法院通過的版本，規範經營仲介、代銷業者、地政士在簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記後卅日內，向中央主管機關以區段化、去除門牌、地號、建號的成交案件實際資訊。屆時是以區段平均價公告之，並非每戶交易價格「實價揭露」，效果已大打折扣。

長久以來，不動產稅制由於未依「實價課稅」，投機客炒房獲取巨大利益卻只繳很少的稅，不僅助長了房價飆漲，也成為擴大貧富差距的幫兇。依監察院調查，富豪買賣帝寶豪宅，獲利達一點七三億元，若以自用住宅計，土增稅與房屋交易所得稅共須繳一百多萬元，負擔的稅率只有百分之一，這樣的租稅制度，民眾能麼看得下去？如此不公不義的租稅制度，已到了非改不可的關鍵時刻，如今立法院通過相關法案，只是踏出「實價登錄」的第一步。

為了抑制房價飆漲，執政黨其實做了努力，但是還不夠。讓我們檢視一下六月一日起實施的奢侈稅。內政部十一月底公布「第三季住宅需求動向調查」，台灣地區房價所得比高達九點二倍，比上季上揚；其中，台北市房價所得比為十四倍，市民必須不吃不喝十四年才買得起房子。這項統計顯示，奢侈稅的效應迄今不明顯，民眾購屋負擔並未大幅減輕。奢侈稅開徵後，各地贈與案件有增加趨勢，許多投機客改以贈與方式轉手再賣，可適用較低的贈與稅率，又可以歸避高額奢侈稅，難怪奢侈稅的成效不彰。

任何改革都免不了遭遇既得利益者的反彈，如果遭遇反彈就退縮，很快就被看破手腳。這次在馬總統下達動員令之後，「居住正義」五大法案終於過關，確實展現了執政黨推動改革的決心。不動產「實價登錄」是「實價課稅」的基礎，這一步若跨不出去，就甭提「實價課稅」了；可以想見，實價登錄之後，未來要進一步落實「實價課稅」，勢必遭遇更大的阻力。我們期盼，未來新當選的領導人，能展現更大的決心與魄力推動「實價課稅」，建立公平的不動產稅制，真正落實「居住正義」。