【聯合報】居住正義第一步…實價登錄 實價課稅

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林建甫／台大經濟系教授、國政基金會財政金融組召集人（台北市）

馬英九總統日前舉行第二場「黃金十年、國家願景」記者會，強調實價課稅的觀念，綠營強調此舉是拿香跟拜。國政基金會研究甚久，也做過很多建議。我們瞭解此議題可以說是全民的共識，該如何實作也有整套藍圖。

首先，人民所要的是充分、透明的資訊。人民不希望被蒙蔽、更不想因為資訊不對稱而被房仲一再地上下其手。買任何東西都有實價，為何房屋不能實價課稅？有點講不過去。

其次，台灣的高房價問題已經是現在的十大民怨之首，這就是實價課稅的民意基礎。以一戶一百三十坪、市價二點六億元的帝寶豪宅為例，房屋稅一年僅約七點六萬元，換算後稅率僅萬分之三左右。不合理至極。

實價課稅要如何實際執行呢？當房產經過買賣交易後，成交價便可當為實價作為課稅基礎。而沒有買賣交易的實價則仍需透過評定。因此現有的「地價及標準地價評議委員會」以及「不動產評價委員會」仍有必要。但重點是土地及房屋價格必須貼近市場的價值，才能合理的課稅、徵收，乃至作為買賣的依循。因此必須改正現今制度下所造成的行政怠惰以及與市場脫鉤的評價方式。三年才召開一次的會議完全無法跟上市場即時的脈動。

房屋課稅現值是依房屋使用執照記載構造、用途、總層數、面積…等項目，再參照縣市不動產評價委員會評定之各類標準數據評定之。此方法所產生的價值與市場完全脫節，而且評議過程常受到政治因素及特定團體的干擾，造成長久以來房屋評定的現值偏低。地價評議過程亦復如此。

未來實價應以更科學化的方式進行評議，透過計量模型，運用特徵函數針對如：地點、坪數、建材、捷運距離、周邊成交價…等變數來考量，而隨著實價登錄系統資料庫的建立，計算出來的權重就可以來估算出合理的房價。

房產透過自用與非自用的分類標準來課稅。自用的可以優惠稅率，以不超過目前稅賦為原則。非自用的則以實價及標準稅率課徵，提高投資客的持有成本及炒作障礙，一方面可平抑房價，多出來的房產就可以釋出，並把資金導到生產事業，另一方面政府可增加稅收。

如果政府要鼓勵人民適當儲蓄置產，可適度放寬自用的定義。但重要的前提是符合「居住正義」，不能讓少數人擁有超多的房產而妨害了他人的居住自由，這也是「平均地權」的真正涵義。

實價課稅是全民的共識，而目前的重點則是在實價登錄系統的建立，才能有實價課稅的機會。而建立實價登錄系統也是此次立法院會期相當重要的一環，望全民一起努力，讓居住正義不再是政治的口號！

【2011/10/05 聯合報】